Эта история начиналась банально. В 2007 году в Казани, на улице Толбухина был сдан в эксплуатацию пятиэтажный 40-квартирный кирпичный дом за № 19. Cлучилось это в декабре, в предновогодней спешке, и объект был сдан с недоделками. Дом частный, заказчиком и застройщиком его стало ЗАО «Ранг». О судьбе и проблемах жильцов этого дома, объединившихся в ТСЖ «Дружный», мы и хотим вам рассказать.
Жилье нынче дорогое, и многим приходится влезать в большие долги. И, согласитесь, очень обидно бывает, когда при въезде в квартиру вскоре обнаруживаешь ранее незамеченные, скрытые изъяны.
Начнем с того, что ливневая труба не прямая, а почему-то зигзагообразная, с коленом, смонтирована явно с нарушением строительных норм и правил, а также проекта. Не ясно, для чего ЗАО «Ранг» понадобилось изгибать трубу, то ли она уперлась в карниз или выступ, то ли еще чего. Но в этом колене, которое находится на уровне цокольного этажа, во время ливня вода пробивается через стык и льется через стену в цокольный этаж, заливая пол.
Кроме того, дом сдан и был принят без благоустройства прилегающей территории: без детской площадки, без места для отдыха взрослых, без перекладин для сушки белья, без парковочных площадок. Пешеходные тротуары есть, но асфальт уже провалился так, что можно ненароком ногу сломать… А между тем, в доме много молодых семей, и каждый третий жилец дома — несовершеннолетний, в том числе у нас немало дошколят.
Как только дом заселился и жильцов прибавилось, начались споры, кому и где ставить машину, выяснился еще один проблемный вопрос: земля не отмежевана и жильцам не принадлежит! Хотя приемка домов после 1 марта 2005 г. возможна только при наличии сформированного земельного участка под домом. Но как известно, сколько ни говори «халва», во рту слаще не станет, и жильцам пришлось взять на себя бремя межевания, формирования и кадастрового учета земельного участка под своим домом. При этом только оплата услуг проектной организации по межеванию составила 50 000 рублей. Кем должны компенсироваться эти расходы? В результате многих усилий только к декабрю 2013 года земельный участок под домом № 19 был, наконец, узаконен: издано постановление ИКМО г. Казани о формировании земельного участка и проведен кадастровый учет.
Но радость жильцов продлилась недолго: на придомовой территории стали появляться конструкции, необходимые для сдачи в эксплуатацию соседних, строящихся домов (инвестор — все тот же ЗАО «Ранг»). Конечно, хорошо увидеть из окна детскую лесенку посреди снежного сугроба. Но строители почему-то не озаботились получить разрешение на установку этих конструкций у собственников земли, то есть у нас. А ведь собранием могла быть установлена плата за такое использование!
Жизнь в доме сопряжена со множеством проблем, жильцы даже опасаются за свою безопасность! Взять, к примеру, помещение электрощитовой в цокольном этаже дома. Там находится ВРУ — водно-распределительное устройство, и оно почему-то смонтировано на площадке ниже пола цокольного этажа, в яме, так сказать. В цокольном этаже дома случаются аварии (и недостаток ливневой канализации дает о себе знать), происходит залив водой, и образующееся озерцо находит эту площадку с ВРУ и стекается туда. А вода, как известно, главный враг электричества. И был случай, когда мутная жидкость поднялась до уровня, лишь на пять сантиметров ниже контактов. Можно представить себе, что было бы, залей вода все эти клеммы, розетки и т.д.
Или — трещина, прямо в несущей стене дома, обнаруженная в пустовавших квартирах вновь вселившимися жильцами второго этажа! Это в новом-то доме!
А как читателю понравится установленный судом факт, что в двух квартирах первого этажа дома, построенного ЗАО «Ранг» — тех, что ближе к бойлерной, в трубах отопления стоит шум? С чем сравнить? Ну будто горная речка журчит на порогах.
Конечно, причины шума от системы отопления, трещины в несущей стене, соблюдение норм при расположении ВРУ необходимо выяснять. ЗАО «Ранг» считает, что все эти проблемы возникли от ненадлежащего обслуживания дома и перепланировок, произведенных жильцами. И стоит на своем, хотя недостаток строительства ливневой канализации, например, подтвержден судом. Единственная возможность установить истину — это провести судебную строительно-техническую экспертизу. Но и здесь нужны полное внимание и осторожность — такие встречаются эксперты. Расскажем об опыте привлечения в качестве эксперта РГУП «БТИ».
РГУП «БТИ» известно, наверное, каждому казанцу! Но мало кто знает, что в своем экспертном заключении по судебному спору между ТСЖ «Дружный» и ЗАО «Ранг» РГУП «БТИ» сделало вывод, что «работы по строительству жилого дома выполнены в соответствии с проектом и требованиями СНИП. Однако в процессе реализации квартир и в процессе их эксплуатации были произведены перепланировки и изменены системы отопления, водоснабжения, вентиляции, канализации и электроснабжения». После такого вывода остается только развести руками и удивиться, как это жильцам удалось в ходе «перепланировок» поменять систему отопления дома с автономной на централизованную, а также заменить трубу ливневой канализации, проходящую в стене, изогнув ее при этом и объединив с канализацией иного назначения. А еще РГУП «БТИ» согласилось с доводами ЗАО «Ранг», что инженерную систему многоквартирного дома можно поменять… просто написав письмо от имени жильцов (в лице ТСЖ) в адрес застройщика. Одно только письмо, без внесения изменения в проект, без согласования этих изменений с компетентными органами. Правда, почему-то подписку об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса РФ эксперт РГУП «БТИ» в суд под разными предлогами не предоставлял в течение четырех месяцев. А то, что все же оказалось в материалах дела и было названо подпиской, далеко не бесспорно. Но оценить эти доказательства может только суд. И мы с нетерпением ждем решения суда!
Почему-то в нашем доме изменена система отопления: по документам значится, что реализован проект, по которому у каждой квартиры есть индивидуальный отопительный котел, а на деле выполнен другой проект — с централизованным отоплением от котельной МУП «ПО «Казэнерго». Как такое могло произойти? Наверное, это вопрос не только к ЗАО «Ранг», но и к Госэкспертизе РТ. Суду предстоит выяснить и этот вопрос.
В случае ремонта или аварии на сетях горячего или холодного водоснабжения, отопления в одной из квартир приходится отключать весь дом. Почему? А потому, что у ТСЖ нет свободного доступа в цокольный этаж, а именно там находятся все задвижки к стоякам. Только в прошлом году от жильцов поступило более десяти заявок на отключение воды, и каждый раз без воды сидел весь дом. Только подумайте, что же будет с домом и жильцами, если у кого-нибудь прорвет батарею, а на дворе — зима.
Пойдем дальше. Допустим, дом отключили. А как ремонтировать? Опять проблема! Не будет же весь дом ждать, когда аварию устранят. Но ждут, а куда деваться? Практика такая: ТСЖ обращается к хозяину цокольного этажа, а тот, когда ему заблагорассудится, дает доступ к задвижкам, электрощитовой, водомерному узлу всего дома! Был случай, когда к аварийному стояку ТСЖ добиралось двое суток. Те же передряги и с энергоснабжением: однажды в одном из подъездов света не было две недели.
Возникает вопрос: так кто хозяин цокольного этажа? А это наш старый знакомый — ЗАО «Ранг». Как же ему удалось оккупировать важную часть дома? А вот как.
ЗАО «Ранг» (директор — Гатин Рамзис Магазович) в новом доме создает ТСЖ «Дружный» и назначает председателем правления своего человека, заместителя главного директора ЗАО «Ранг» — А. В. Овечкина, что позволяет после сдачи дома с недостатками строительства не передавать техническую и проектную документацию и длительное время избегать судебных процессов. Спрашивать-то со строителей некому! Тем более, что дом заселялся очень медленно.
Вскоре ЗАО «Ранг» оформляет в свою собственность нежилые помещения цокольного этажа, в котором находится общее имущество дома, в том числе электрощитовая. Далее продает эти помещения Гатиной Рамзие Мансуровне. А Гатина Р. М. по интересному совпадению передает нежилые помещения цокольного этажа в доверительное управление тому же самому ЗАО «Ранг», в свою очередь сдающему помещения арендаторам как офисы. Вот такая хитроумная схема.
Только когда дом был наполовину заселен, появилась возможность переизбрать председателя правления ТСЖ, и тогда жильцы вплотную стали разбираться со своими жилищными проблемами.
Стоит раскрыть еще один тонкий момент. Благодаря лазейке в законе ЗАО «Ранг» за тот период, пока квартиры не были проданы, ловко ушло от оплаты за жилищно-коммунальные услуги. А дом-то отапливался! В итоге из-за неплатежей ЗАО «Ранг» и медленной продажи квартир (в течение 6 лет) у ТСЖ «Дружный» образовалась значительная задолженность перед поставщиком тепла — МУП «ПО «Казэнерго», в настоящее время это почти 800 тыс. руб. И задолженность эта периодически взыскивается в судебном порядке и подлежит оплате. За счет кого? Жильцов, конечно! Ведь у некоммерческой организации — ТСЖ — других средств нет.
Вот так в нашем доме создалась «революционная ситуация», когда «низы уже не могут». И началась судебная защита наших нарушенных прав и законных интересов. Есть и победы, и поражения. И в настоящее время основное внимание привлечено к апелляционному определению Верховного Суда РТ, которым, к нашему огорчению, изменено решение Советского районного суда г. Казани от 21.06.2013 г. Ведь Советский районный суд г. Казани признал цокольный этаж дома техническим и передал его в общую долевую собственность всех жильцов дома.
Пока мы не получили полный текст апелляционного определения, остается не ясным, чем руководствовался Верховный Суд РТ, почему не защитил конституционное право граждан на жилище, почему вернул нежилые помещения цокольного этажа дома Гатиной Р. М. и ЗАО «Ранг»? А жильцам своим определением оставил все проблемы невозможности нормальной и безопасной эксплуатации своего дома.
Вот такая история. Пока без конца и без края.
Г.БУЛАТОВА, Е.МАЛЫГИНА, В.ВОЛКОВ, Н.ХУСНУТДИНОВ, З.МАСЯРОВА, Т.ШАГИМУРАТОВА и другие.
На снимке: вот они, жильцы дома № 19 по ул. Толбухина.
Фото предоставлено
ТСЖ «Дружный».